La déclaration préalable de travaux

La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d’application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 20072. Son champ d’application a été augmenté par le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, qui entre en vigueur le1er janvier 2012

La déclaration préalable de travaux est exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions dans les circonstances suivantes :

  • Construction nouvelle créant une surface de plancher ou d’emprise au sol entre 5 m2 et 20 m2. Le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols).
  • Agrandissement et modification d’une construction existante, entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2. Toutefois, à compter du 1er janvier 2012, cette limite est portée à 40 m2pour les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols ou d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu. Cette majoration ne concerne que les projets situés en zones urbaines (dites zones U), et à condition que les travaux ne soient pas soumis à l’intervention obligatoire d’un architecte, si l’extension est supérieure à 20 m2;
  • Jusqu’au 1er janvier 2011, transformation de plus de 10 m2 de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON).  ;
  • Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • Changement de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation), lorsque les travaux ne nécessitent pas de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

La déclaration préalable succède, depuis la réforme de 2007, à l’ancienne déclaration de travaux, et ne s’applique pas aux « travaux d’entretien ou de réparation ordinaires ».

Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière sont toujours soumis à permis de construire, quelles que soient leurs caractéristiques et leur importance.

À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOBseront considérées comme exprimées en surface de plancher.

Démarche

Le dépôt de la déclaration préalable de travaux s’effectue à la mairie du lieu de la propriété.

D’autres renseignements administratifs sont aussi parfois indispensables, il faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service d’urbanisme de la mairie, services préfectoraux, service départemental de l’architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie… On peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l’hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection centrale des Carrières).

La déclaration préalable a pour objet d’assurer le contrôle de divers textes réglementaires applicables localement, le Plan local d’urbanisme (P.L.U.), le Plan d’occupation des sols (P.O.S.) ou la carte communale, ainsi que, dans certains cas, le règlement des lotissements.

Le dossier de déclaration comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le “plan de masse” des constructions à édifier ou à modifier, le “plan de coupe” du terrain et de la construction, et enfin en cas de travaux, installations et aménagements un croquis et un plan coté dans les trois dimensions.

Instruction de la déclaration

La déclaration est examinée par le service d’urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier peut être soumis à l’avis des divers services ou commissions compétents à l’échelon local ou départemental.

Lors du dépôt de la déclaration, l’administration dispose d’un délai de 1 mois pour instruire le dossier s’il est complet ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé a 3 mois pour compléter son dossier. Cette décision peut, dans certains cas, être tacite, lorsqu’aucune réponse formelle n’est notifiée au demandeur à l’échéance du délai légal d’instruction (un mois).

Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour contester la légalité d’une déclaration de travaux, lorsqu’elle est délivrée par le Maire dans une commune dotée d’un document d’urbanisme, au titre de ce qu’on appelle le contrôle de légalité. Tout comme, pendant deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif.

Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l’achèvement de cette période de recours.

Dès l’obtention de la demande, la déclaration est publiée en mairie (affichage administratif) pour deux mois. La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans. Si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus d’une année consécutive, la demande est périmée.

À l’achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation dans les trois mois suivant son dépôt.

Permis de construire

Tout ce qu’il faut savoir sur le permis de construire : le dépôt de la demande, les formalités à accomplir, la procédure à suivre et les délais à respecter.

Le permis de construire est un document courant. Mais comme la plupart des démarches administratives, sa procédure de demande et d’acceptation suit des étapes souvent méconnues par les administrés. Le point sur les informations à connaitre sur le permis de construire.

Définition

Toute personne souhaitant édifier une construction d’une certaine importance doit solliciter un permis de construire auprès de l’administration. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.

Champ d’application

La demande de permis de construire est obligatoire dès que la construction présente certaines caractéristiques.

Dépôt de la demande

La demande doit être déposée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie.

Le dossier comprend un formulaire administratif de demande de permis de construire, une copie ducadastre, un plan masse et le plan des façades. S’y ajoute un dossier « paysager » comprenant une photo du terrain, une coupe, un dessin et une notice destinés à décrire l’impact visuel du projet en question.

Il n’est pas nécessaire de posséder le terrain pour déposer une demande. C’est notamment le cas quand le demandeur est bénéficiaire d’une promesse de vente.

Dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU, le dossier est instruit :

  • Par les services communaux,

  • Du par l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI si les communes ont a minima délégué l’instruction des autorisations d’urbanisme,

  • Ou la direction départementale des territoires.

Dans les communes soumises au RNU (règlement national d’urbanisme), en l’absence de POSouPLU, les demandes sont également déposées en mairie. Elles peuvent y être instruites ou être transmises aux services de l’Etat. Dans tous les cas, le préfet (ou son représentant délégué en DDT) doit entériner l’accord du permis de construire, le marie pouvant le signer mais au nom de l’Etat.

L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire quand une personne physique souhaite construire pour elle-même un bâtiment d’une surface de plancher inférieure ou égale à 170 m2.

Il en est de même quand il s’agit d’agrandir un bâtiment dont la surface totale restera inférieure à ce seuil. En revanche, le recours à l’architecte est dans tous les cas obligatoire quand l’agrandissement concerne un bâtiment dont la superficie dépasse déjà ce seuil.

Si le dossier est incomplet, la mairie doit réclamer les documents manquants dans les trente jours suivant le dépôt.

Récépissé et complément de dossier

La mairie doit délivrer un récépissé comportant des indications données à titre provisoire, qui pourront être rectifiées dans le délai d’un mois (faute de quoi ces indications engagent l’administration).

Ce récépissé mentionne la date à laquelle l’absence de réponse de l’administration entraîne l’acceptation tacite de la demande.

Il précise également que la mairie dispose d’un mois pour demander des éléments manquants et pour notifier un délai d’instruction différent que celui indiqué dans le récépissé.

Quand le maire ou le service compétent demande des pièces manquantes au déposant, celui-ci dispose de trois mois pour les fournir, à compter de la date de réception de cette demande. A défaut, le projet fera l’objet d’un refus tacite.

Délai d’instruction

En principe, pour les permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles (comportant au plus deux logements destinés au maître de l’ouvrage) ou de trois mois pour les autres projets. Mais ce délai peut être prolongé dans certains cas (monuments historiques, enquête publique liée à l’impact sur l’environnement, etc.).

Pendant toute la durée d’instruction et au plus tard quinze jours après le dépôt du dossier, celui-ci fait l’objet d’un affichage en mairie.

Si aucune réponse n’est parvenue au demandeur à l’expiration du délai réglementaire précisé par l’autorité compétente dans le récépissé, celui-ci est est assimilé à un permis de construire tacite.

Le demandeur peut aussi exiger un certificat de non-opposition.

Quand les règles d’urbanisme sont en cours de modification, l’administration peut repousser sa décision et prononcer un sursis à statuer. Ce sursis ne peut être supérieur à deux ans et doit être motivé.

Si plusieurs motifs sont invoqués successivement, la durée totale du sursis ne peut dépasser trois ans.

En cas de sursis à statuer, le demandeur doit confirmer sa demande dans les deux mois précédant la fin sursis à statuer.

Affichage

Le permis, formel ou tacite, doit être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois.

Il doit également être affiché sur le lieu du chantier de façon à être visible de la voie publique, pour une durée minimale obligatoire de deux mois et pendant toute la durée des travaux.

Des panneaux réglementaires sont en vente dans les magasins spécialisés.

Pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par huissier la présence des panneaux réglementaires.

Contestation

Toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent la décision tacite (récépissé de dépôt) ou expresse (panneau d’affichage) sur le terrain

Il est donc recommandé de ne pas débuter les travaux immédiatement après l’obtention du permis.

L’autorité compétente (mairie, EPCI ou Etat) peut annuler le permis pour erreur d’instruction ou illégalité constatée dans les trois mois qui suivent l’accord formel ou tacite du permis de construire.

Durée de validité

Le permis est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux n’ont pas commencé dans cet intervalle. Il devient également caduc en cas d’interruption volontaire du chantier pendant plus d’un an, après ce délai de deux ans.

On peut toutefois demander une prolongation d’un an de la validité du permis sous réserve de déposer sa demande plus de deux mois avant l’expiration du délai initial.

En cas d’action en justice devant le tribunal administratif, ce délai de péremption de deux ans est suspendu jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive.

Refus de permis de construire

Le demandeur peut engager un débat avec le service compétent pour accepter éventuellement d’apporter de légères modifications au projet initial.

Tout refus doit être motivé et la notification doit mentionner les délais et voie de recours possibles.

Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès de l’autorité signataire. Une absence de réponse dans les quatre mois équivaut à un refus.

Le demandeur peut enfin déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois en cas de recours gracieux.

Source : http://droit-finances.commentcamarch