Mesures en vigueur au 1er janvier 2016 pour favoriser l’accession et développer la rénovation de logements

La politique menée depuis trois ans en faveur du logement porte ses fruits, avec une amélioration des ventes de logements et l’amorce d’une reprise. Afin d’assurer une reprise durable du secteur, le Gouvernement renforce les mesures pour favoriser l’accession à la propriété et développer les travaux de rénovation.

source : Ministère du Logement

Pour favoriser l’accession à la propriété

Renforcement du Prêt à taux zéro

Afin de permettre à davantage de ménages, notamment les jeunes actifs, d’accéder à la propriété, le Gouvernement renforce et simplifie le prêt à taux zéro, avec des conditions plus avantageuses.
Dès le 1er janvier, les conditions d’accès des primo-accédants au prêt à taux zéro évoluent vers :

• Plus de moyens : un financement jusqu’à 40% du logement, sans payer d’intérêt ;
• Plus de facilité : les plafonds de revenus ont été relevés ;
• Plus de temps : la durée du prêt peut s’étendre jusqu’à 20 ou 25 ans ;
• Plus de confort : le remboursement commence au bout de 5, 10 ou 15 ans ;

Plus de souplesse : le prêt est utilisable partout en France, pour un achat dans le neuf ou l’ancien à rénover.

A partir du 1er janvier, un simulateur de prêt à taux zéro est disponible sur www.ptz.gouv.fr.

Pour développer la rénovation des logements

Développement de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

• L’éco-PTZ est prolongé pour 3 ans. Il permet aux ménages de bénéficier d’un prêt à taux zéro allant jusqu’à 30 000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE). Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent dans le logement ou qu’ils le mettent en location.

• Dès le 1er janvier 2016, un micro-crédit accompagné sera offert aux ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour financer le reste à charge de leurs travaux.

• Par ailleurs, l’éco-PTZ pourra être mobilisé plus facilement lors de l’achat d’un logement, les devis de travaux pourront être fournis après l’émission de l’offre de prêt. L’acquisition est un moment décisif pour réaliser des travaux de performance énergétique.

En savoir plus sur l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Nouvelle prime d’aide à la rénovation énergétique des logements

Cette prime complémentaire aux aides de l’Anah pour la rénovation énergétique prend en charge 10% des travaux (dans la limite de 2000 euros pour un ménage très modeste et de 1600 euros pour les ménages modestes). Elle bénéficiera à 50 000 ménages en 2016.

Prolongation du crédit d’impôt transition énergétique (CITE)

Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) est prolongé pour un an avec 30% de crédit d’impôt dès la première opération.

Le montant des travaux pris en compte peut aller jusqu’à 8.000 euros pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple.

En savoir plus sur le crédit d’impôt transition énergétique

www.territoires.gouv.fr

Comment vendre une partie du terrain de sa résidence principale

Vous êtes propriétaire d’un terrain, vous le trouvez peut-être un peu trop grand par rapport à vos besoins et l’envie de vendre une partie de celui-ci à un tiers pour qu’il y fasse construire sa maison vous trotte dans la tête ? Si l’idée semble simple et fructueuse, elle nécessite cependant d’être rigoureux sur la marche à suivre. Voici toutes les clés pour bien préparer votre projet.
Du côté du code
A partir du moment où vous souhaitez diviser votre propriété, cela constitue aux yeux du code de l’urbanisme la création d’un lotissement. Car quand on se plonge dans l’article L 442-1, celui-ci définit cette notion comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Comment savoir si votre projet est réalisable ?
Avant toute chose, vous devez effectuer des recherches élémentaires pour vous assurer de la faisabilité de cette division, il faut vous rendre dans votre mairie pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS). Il s’agit de déterminer si votre terrain est constructible, quelles sont les obligations et les mises aux normes que vous devez appliquer et quelle est la surface minimale de terrain nécessaire à la construction d’une maison.
Rôle du géomètre-expert
Une fois ces renseignements pris en mairie, vous devez faire appel à un géomètre-expert pour compléter ces démarches. C’est lui qui va vérifier, entre autres, si le découpage souhaité sera conforme aux règles d’urbanisme. Il va en outre établir un plan de division et borner le périmètre de ce nouveau terrain. C’est lui aussi qui saura vous donner de judicieux conseils pour optimiser au mieux l’opération et rendre cette nouvelle mise en espace le plus praticable possible pour les deux parties, c’est-à-dire vous et les futurs propriétaires. A lui aussi de déposer en mairie une déclaration préalable de division foncière.
Comment savoir si votre projet est éligible ?
Une fois, la déclaration préalable déposée et si l’administration ne s’y est pas opposé dans un délai d’un mois, cela signifie que vous êtes autorisé à procéder à un détachement de votre terrain. Néanmoins, si celui-ci ne possède pas tous les critères légaux et que le service d’urbanisme de votre vile rejette votre déclaration, tout n’est pas perdu pour autant. Dans le cas où l’on vous demande, par exemple, de réaliser des travaux d’accès, vous devrez alors obtenir un permis d’aménager afin de mener à bien cette opération.
Dernières modalités avec l’acheteur
Une fois que vous que vous avez trouvé un acquéreur, vous n’avez plus qu’à signer l’avant-contrat. Mais attention, si vous avez obtenu l’autorisation de détacher un terrain, le futur propriétaire, lui, n’a pas encore obtenu l’autorisation de construire. C’est d’ailleurs l’une des clauses suspensives lors du contrat de vente : sans ce permis de construire, le futur acheteur peut faire annuler l’opération. Pas de panique pour autant : si toutes vos démarches ont été faites avec sérieux, cette autorisation ne devrait être qu’une simple formalité pour le futur propriétaire.
Source LOGIC IMMO avril 2013

 

La déclaration préalable de travaux est exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions dans les circonstances suivantes :

• Construction nouvelle créant une surface de plancher ou d’emprise au sol entre 5 m2 et 20 m2. Le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols).
• Agrandissement et modification d’une construction existante, entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2. Toutefois, à compter du 1er janvier 2012, cette limite est portée à 40 m2pour les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols ou d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu. Cette majoration ne concerne que les projets situés en zones urbaines (dites zones U), et à condition que les travaux ne soient pas soumis à l’intervention obligatoire d’un architecte, si l’extension est supérieure à 20 m2;
• Jusqu’au 1er janvier 2011, transformation de plus de 10 m2 de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON).  ;
• Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
• Changement de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation), lorsque les travaux ne nécessitent pas de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

La déclaration préalable succède, depuis la réforme de 2007, à l’ancienne déclaration de travaux, et ne s’applique pas aux « travaux d’entretien ou de réparation ordinaires ».

Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière sont toujours soumis à permis de construire, quelles que soient leurs caractéristiques et leur importance.

À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB seront considérées comme exprimées en surface de plancher.

Démarche pour une déclaration préalable de travaux

Le dépôt de la déclaration préalable de travaux s’effectue à la mairie du lieu de la propriété.

D’autres renseignements administratifs sont aussi parfois indispensables, il faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service d’urbanisme de la mairie, services préfectoraux, service départemental de l’architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie… On peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l’hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection centrale des Carrières).

La déclaration préalable a pour objet d’assurer le contrôle de divers textes réglementaires applicables localement, le Plan local d’urbanisme (P.L.U.), le Plan d’occupation des sols (P.O.S.) ou la carte communale, ainsi que, dans certains cas, le règlement des lotissements.

Le dossier de déclaration comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le “plan de masse” des constructions à édifier ou à modifier, le “plan de coupe” du terrain et de la construction, et enfin en cas de travaux, installations et aménagements un croquis et un plan coté dans les trois dimensions.

Instruction de la déclaration préalable de travaux

La déclaration est examinée par le service d’urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier peut être soumis à l’avis des divers services ou commissions compétents à l’échelon local ou départemental.

Lors du dépôt de la déclaration, l’administration dispose d’un délai de 1 mois pour instruire le dossier s’il est complet ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé a 3 mois pour compléter son dossier. Cette décision peut, dans certains cas, être tacite, lorsqu’aucune réponse formelle n’est notifiée au demandeur à l’échéance du délai légal d’instruction (un mois).

Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour contester la légalité d’une déclaration de travaux, lorsqu’elle est délivrée par le Maire dans une commune dotée d’un document d’urbanisme, au titre de ce qu’on appelle le contrôle de légalité. Tout comme, pendant deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif.

Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l’achèvement de cette période de recours.

Dès l’obtention de la demande, la déclaration est publiée en mairie (affichage administratif) pour deux mois. La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans. Si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus d’une année consécutive, la demande est périmée.

À l’achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation dans les trois mois suivant son dépôt.

Tout ce qu’il faut savoir sur le permis de construire : le dépôt de la demande, les formalités à accomplir, la procédure à suivre et les délais à respecter.

Le permis de construire est un document courant. Mais comme la plupart des démarches administratives, sa procédure de demande et d’acceptation suit des étapes souvent méconnues par les administrés. Le point sur les informations à connaitre sur le permis de construire.

Définition

Toute personne souhaitant édifier une construction d’une certaine importance doit solliciter un permis de construire auprès de l’administration. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.

Champ d’application

La demande de permis de construire est obligatoire dès que la construction présente certaines caractéristiques.

Dépôt de la demande

La demande doit être déposée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie.

Le dossier comprend un formulaire administratif de demande de permis de construire, une copie ducadastre, un plan masse et le plan des façades. S’y ajoute un dossier « paysager » comprenant une photo du terrain, une coupe, un dessin et une notice destinés à décrire l’impact visuel du projet en question.

Il n’est pas nécessaire de posséder le terrain pour déposer une demande. C’est notamment le cas quand le demandeur est bénéficiaire d’une promesse de vente.

Dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU, le dossier est instruit :

• Par les services communaux,

• Du par l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI si les communes ont a minima délégué l’instruction des autorisations d’urbanisme,

• Ou la direction départementale des territoires.

Dans les communes soumises au RNU (règlement national d’urbanisme), en l’absence de POSouPLU, les demandes sont également déposées en mairie. Elles peuvent y être instruites ou être transmises aux services de l’Etat. Dans tous les cas, le préfet (ou son représentant délégué en DDT) doit entériner l’accord du permis de construire, le marie pouvant le signer mais au nom de l’Etat.

L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire quand une personne physique souhaite construire pour elle-même un bâtiment d’une surface de plancher inférieure ou égale à 170 m2.

Il en est de même quand il s’agit d’agrandir un bâtiment dont la surface totale restera inférieure à ce seuil. En revanche, le recours à l’architecte est dans tous les cas obligatoire quand l’agrandissement concerne un bâtiment dont la superficie dépasse déjà ce seuil.

Si le dossier est incomplet, la mairie doit réclamer les documents manquants dans les trente jours suivant le dépôt.

Récépissé et complément de dossier

La mairie doit délivrer un récépissé comportant des indications données à titre provisoire, qui pourront être rectifiées dans le délai d’un mois (faute de quoi ces indications engagent l’administration).

Ce récépissé mentionne la date à laquelle l’absence de réponse de l’administration entraîne l’acceptation tacite de la demande.

Il précise également que la mairie dispose d’un mois pour demander des éléments manquants et pour notifier un délai d’instruction différent que celui indiqué dans le récépissé.

Quand le maire ou le service compétent demande des pièces manquantes au déposant, celui-ci dispose de trois mois pour les fournir, à compter de la date de réception de cette demande. A défaut, le projet fera l’objet d’un refus tacite.

Délai d’instruction

En principe, pour les permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles (comportant au plus deux logements destinés au maître de l’ouvrage) ou de trois mois pour les autres projets. Mais ce délai peut être prolongé dans certains cas (monuments historiques, enquête publique liée à l’impact sur l’environnement, etc.).

Pendant toute la durée d’instruction et au plus tard quinze jours après le dépôt du dossier, celui-ci fait l’objet d’un affichage en mairie.

Si aucune réponse n’est parvenue au demandeur à l’expiration du délai réglementaire précisé par l’autorité compétente dans le récépissé, celui-ci est est assimilé à un permis de construire tacite.

Le demandeur peut aussi exiger un certificat de non-opposition.

Quand les règles d’urbanisme sont en cours de modification, l’administration peut repousser sa décision et prononcer un sursis à statuer. Ce sursis ne peut être supérieur à deux ans et doit être motivé.

Si plusieurs motifs sont invoqués successivement, la durée totale du sursis ne peut dépasser trois ans.

En cas de sursis à statuer, le demandeur doit confirmer sa demande dans les deux mois précédant la fin sursis à statuer.

Affichage

Le permis, formel ou tacite, doit être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois.

Il doit également être affiché sur le lieu du chantier de façon à être visible de la voie publique, pour une durée minimale obligatoire de deux mois et pendant toute la durée des travaux.

Des panneaux réglementaires sont en vente dans les magasins spécialisés.

Pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par huissier la présence des panneaux réglementaires.

Contestation

Toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent la décision tacite (récépissé de dépôt) ou expresse (panneau d’affichage) sur le terrain

Il est donc recommandé de ne pas débuter les travaux immédiatement après l’obtention du permis.

L’autorité compétente (mairie, EPCI ou Etat) peut annuler le permis pour erreur d’instruction ou illégalité constatée dans les trois mois qui suivent l’accord formel ou tacite du permis de construire.

Durée de validité

Le permis est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux n’ont pas commencé dans cet intervalle. Il devient également caduc en cas d’interruption volontaire du chantier pendant plus d’un an, après ce délai de deux ans.

On peut toutefois demander une prolongation d’un an de la validité du permis sous réserve de déposer sa demande plus de deux mois avant l’expiration du délai initial.

En cas d’action en justice devant le tribunal administratif, ce délai de péremption de deux ans est suspendu jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive.

Refus de permis de construire

Le demandeur peut engager un débat avec le service compétent pour accepter éventuellement d’apporter de légères modifications au projet initial.

Tout refus doit être motivé et la notification doit mentionner les délais et voie de recours possibles.

Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès de l’autorité signataire. Une absence de réponse dans les quatre mois équivaut à un refus.

Le demandeur peut enfin déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois en cas de recours gracieux.

Source : http://droit-finances.commentcamarch